Anteprojeto de lei do fractional está em fase final de estudo

Este modelo de negócios de propriedade fracionada surgiu nos Estados Unidos para vender casas de luxo, e no Brasil houve uma tropicalização dos conceitos que se parece com o timeshare que é um período que se adquire de férias compartilhadas. “Nos Estados Unidos, por exemplo, timeshare é uma fração de uma semana por ano, ou seja, cada unidade é dividida por 52 proprietários, enquanto o fractional são frações de mais de uma semana por ano e normalmente em produtos de alto luxo.

No mercado americano existem tanto os modelos de direito de uso (Right to Use), quanto de propriedade escriturada (Deed title), embora o modelo de propriedade seja predominante. Já no mercado Mexicano e no Caribe o modelo está baseado em um contrato de Concessão Real de Uso por tempo indeterminado. Ou seja, o cliente não é proprietário efetivo do imóvel, nestes mercados se utiliza a figura de fideicomisso ou trust imobiliário, modelos que não são muito utilizados no Brasil.

De uma maneira geral, o modelo brasileiro convencionou que timeshare é a venda de diária antecipada através de contrato de direito de uso (está regulamentado pela Lei Geral do Turismo) enquanto que o fractional é a venda de uma fração efetiva do imóvel. Atualmente, como ainda não há regulamentação específica para o setor, há projetos que utilizam o modelo de Concessão Real de Uso por 99 anos como alternativa ao invés de venderem a fração imobiliária efetivamente. Ambos os modelos tem a mesma segurança jurídica do ponto de vista dos direitos do consumidor”, explica Fernando Martinelli, Diretor executivo no Brasil da Interval, uma das maiores intercambiadoras de férias do mundo.

Chegada ao Brasil

O estouro da bolha imobiliária no final de 2008 nos Estados Unidos atingiu duramente o segmento de imóveis de lazer no Brasil, que experimentava uma década de crescimento intenso. Em 2004 as estatísticas mostravam que cerca de 5% dos europeus que visitavam o Nordeste brasileiro já eram proprietários de imóveis de lazer no Brasil, mas da noite para o dia, este mercado se extinguiu.

“Em 2010 percebíamos que, apesar do número de visitantes internacionais se manter estagnado, o turismo doméstico crescia e, na outra ponta, aumentava o número de brasileiros viajando para o exterior, com as facilidades do câmbio favorável. E, na esteira do sucesso de empreendimentos turísticos muito bem sucedidos como o Rio Quente Resorts em Goiás e o Beach Park no Ceará, que combinam destino turístico consagrado, resort (hotelaria convencional + timeshare) e parque temático, surgem os empreendimentos fractional. Eles am a oferecer uma fração de uma casa ou apartamento com serviços hoteleiros, direito de uso ou de propriedade de algumas semanas por ano a custo reduzido. A âncora destes empreendimentos eram parques temáticos e/ou a praia, a montanha, esportes radicais, marinas, campos de golfe, hípicas, etc. Deste modo, o comprador da classe C a a ser proprietário de uma fração de um imóvel classe B, por exemplo, por uma quantia que caiba no seu bolso”, explica o Consultor Caio Calfat, Diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting.

E para ilustrar como é atrativo este modelo de negócio, Calfat utiliza o seguinte exemplo: Pode-se, adquirir a cota de um apartamento em Caldas Novas, com estrutura de lazer, a partir de R$ 32 mil para uso vitalício de até três semanas ao ano – neste caso, divide-se o imóvel com até 17 proprietários. Cada dono usufrui do imóvel de duas a seis semanas ao ano, com divisão de datas equilibradas para todos. As cotas de manutenção são proporcionais ao programa de uso escolhido. “Considero que estamos no início do desenvolvimento deste setor no País, com enorme potencial de crescimento e ele se explica pelo aquecimento do turismo interno e valor reduzido da fração imobiliária. O comprador investe menos na aquisição e manutenção do imóvel e empreendedores ou incorporadores viabilizam venda mais rápida e para mais pessoas. O preço da fração é proporcionalmente maior, entre 30% a 50%, comparado ao valor de uma unidade autônoma inteira”, aponta Calfat, que cita como exemplos de fractional no Brasil o Marina Flat & Náutica, em Caldas Novas (GO), e o Malai Manso Iate Golf Convention & Spa, na Chapada dos Guimarães (MT).

O nicho imobiliário de propriedades compartilhadas (fractional) mostra-se aquecido no Brasil. Levantamento da Caio Calfat Real Estate Consulting junto às seis maiores comercializadoras do país (que controlam 98% das vendas nacionais) mostra que o mercado deve negociar neste ano R$ 2,3 bilhões, 60% a mais que em 2015 (R$ 1,43 bilhão) e superando os 58% de crescimento em relação a 2014 (R$ 906 milhões). Há também mais empreendimentos: o primeiro lançamento ocorreu em 2010; hoje são 33 em operação ou comercialização.

Vantagens do modelo

Fernando Martinelli aponta vantagem neste modelo de negócio também para o incorporador que ao dividir a unidade em frações, tem um ganho financeiro, pois consegue aumentar o valor de venda da unidade. “De certa forma é mais fácil encontrar 13 pessoas dispostas a pagar R$ 50 mil em uma fração do que uma única pessoa disposta a pagar R$ 500 mil por uma unidade inteira”, avalia Martinelli.

E do o ponto de vista do cliente, segundo ele, as principais vantagens estão na relação custo versus benefício. “O preço de uma fração imobiliária se comparado à hospedagens em hotéis ao longo dos anos é infinitamente mais baixo. Além disso, o proprietário de uma fração tem três opções interessantes, que são a utilização, a troca através de uma intercambiadora, como a Interval, ou a locação por temporada do período que não for utilizar. A última opção pode gerar uma renda que ajuda a pagar a taxa de condomínio ou manutenção, porém não é o principal argumento para quem compra. Imóveis fracionados são para uso e não para investimento, o fato de se ter a possibilidade de locar a unidade caso não esteja utilizando é um valor agregado ao negócio, porém não é o fator principal. Compradores que entendem o fracionado como uma modalidade de investimento estão equivocados, pois a locação não é garantida e depende de muitos fatores externos”, assegura Martinelli.

Ele entende que o imenso potencial que existe no Brasil para o crescimento do fractional, que hoje é uma das alavancas financeiras para a expansão da hotelaria, deverá atrair em breve grandes players mundiais. “Temos três clientes trabalhando neste modelo com projetos já construídos e em operação, sendo o Best Western Suites Le Jardin e o Encontro das Águas em Caldas Novas, e o Gran Solare em Barreirinhas (Lençóis Maranhenses). A Interval é uma empresa do Grupo ILG — Interval Leisure Group e recentemente adquiriu algumas empresas relacionadas ao mercado compartilhado. No ano ado foi adquirida a marca Hyatt Residence Club, o segmento de tempo e propriedade compartilhada da Hyatt Hotels. Neste ano foi adquirido o Vistana signature Experience, o segmento de tempo e propriedade compartilhada da Starwood Hotels, que inclui as marcas Sheraton e Westin. Com essas novas aquisições entendemos que amos a oferecer maior e aos nossos clientes desenvolvedores e sócios. O desenvolvimento e expansão destas marcas ainda está sendo planejado e inicialmente o Brasil não é a prioridade neste momento, porém sabemos das inúmeras oportunidades que existem no País e estamos atentos a elas”, avalia Martinelli.

E quem também está com uma expectativa bem otimista em relação ao crescimento do fractional no Brasil é Maria Carolina Pinheiro, Diretora geral no Brasil da RCI – Resort Condominium International, intercambiadora mundial de férias com forte atuação no Brasil. “Em 2016, serão mais de 30 empreendimentos afiliados à RCI nessa modalidade e temos a certeza de que o mercado continuará expandindo, com diversas oportunidades. Nossa meta é fazer com que os clientes possam viajar muito através da troca de semanas (intercâmbio) e possam conhecer diversos lugares no Brasil e no mundo. O modelo fracionado, assim como o timeshare, são conceitos que vão continuar crescendo a cada dia no País”, avalia Maria Carolina.

Oportunistas de plantão

Como atualmente existe uma forte retração nas vendas do mercado imobiliário residencial, muitas incorporadoras e construtoras estão migrando para o modelo de propriedade compartilhada. Então, surgiu uma preocupação em criar um arcabouço jurídico para dar maiores garantias para quem constrói, compra e istra e inibir a ação de alguns oportunistas de plantão.

O Vice-presidente de Assuntos Turísticos Imobiliários do Secovi-SP, Caio Calfat criou um grupo de renomados profissionais que atuam no segmento imobiliário, jurídico e hoteleiro e eles estão estudando um anteprojeto lei para ser entregue aos nossos legisladores para debaterem, assim como está sendo criado um Manual de Melhores Práticas de Desenvolvimento de Multipropriedades. Os grupos de trabalho montados para o desenvolvimento destes dois documentos são formados pelos principais empreendedores de multipropriedades do País, de Gramado – RS a Fortaleza – CE, de Foz do Iguaçu – PR a Caldas Novas – GO, de Porto Seguro – BA a Olímpia – SP, acompanhados de seus advogados, o que certifica a qualidade destes trabalhos.

Maria Carolina Pinheiro da RCI é uma das profissionais que está trabalhando nestas ações e destaca: “Por não seguir uma lei específica, o fractional é atualmente sustentado na lei de incorporação imobiliária, nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias) e, portanto, existem alguns critérios para aprovações. Claro que uma vez que o setor consiga aprovar uma lei específica e destinada ao fracionado, todos os envolvidos estarão muito mais seguros para desenvolver novos projetos”, assegura Maria Carolina.

O anteprojeto de lei é um o importantíssimo para o setor, com a regulamentação surge o interesse de diversos agentes, como bancos, investidores internacionais e até mesmo outras marcas internacionais. A regulamentação permitirá ainda maior segurança para o consumidor e certamente acabará atraindo incorporadores imobiliários convencionais para o segmento. Este modelo de negócio pode representar um enorme desenvolvimento de destinos turísticos por todo o Brasil com base em empreendimentos”, completa Fernando Martinelli da Interval, que também faz parte da comissão do Secovi que estuda a criação do anteprojeto de lei.

Grande avanço

O Brasil não tem uma legislação específica para o fractional. Dependendo do modelo de negócio escolhido pelo empreendedor, é possível utilizar a Lei 4591/46, combinada com as disposições do condomínio voluntário, ou a Lei 4591/64, combinada com as disposições relacionadas à concessão real de uso do Decreto-Lei 271/1967. “Em razão da falta de uma lei específica, apesar de ser possível empreender e comercializar um produto fracional com uma segurança bastante razoável, o ideal é que tenhamos uma lei específica, pois assim o instituto poderia ser melhor regulamentado”, compreende a advogada Márcia Rezeke, do escritório Rezeke e Azzi Advogados.

Ela é uma das advogadas que fazem parte do grupo de estudos para criar o anteprojeto de lei de regulamentação do fractional no Brasil. Em seu entendimento, a simples criação de uma lei que regule um instituto específico por si só já é um grande avanço. “Mas um dos pontos que me parece de maior destaque é que a propriedade da cota ou do turno não poderá ser fracionada em caso de sucessão, tal qual ocorre com a unidade autônoma no condomínio edilício. Em outras palavras, o empreendimento que começar, por exemplo, com 12 turnos assim se manterá. Outro ponto interessante será a desnecessidade de oferta do turno aos demais proprietários de turnos, diferente do que ocorre no condomínio edilício, no qual a oferta aos demais coproprietários se impõe. O tratamento conferido aos herdeiros é similar ao tratamento que hoje é conferido a um herdeiro de uma unidade autônoma em condomínio edilício”, explica Márcia.
Em relação ao prazo para tramitação e aprovação do anteprojeto que será apresentado, Márcia espera que sua aprovação seja rápida, mas é uma incógnita, pois será apresentado diretamente ao Congresso, uma vez que se tratará de uma lei federal. “Penso que a regulamentação do fracionado trará grandes oportunidades de negócio não só para a área hoteleira, mas para o turismo em geral e especialmente para o segmento da construção civil, que terá um produto a mais para comercialização. Será a democratização da segunda residência, com gastos de aquisição do produto e de sua manutenção compatíveis adequado às necessidades de uso e ao tamanho do bolso de muitas famílias”, acredita Márcia.

“Esperamos que não sejam realizadas muitas intervenções no texto proposto ao Projeto de Lei de Regulamentação da Multipropriedade, sob pena de desfigurar e comprometer a redação final, construída a tantas e experientes mãos”, complementou Caio Calfat.

Oportunidades do mercado

Diante das oportunidades mercadológicas e da necessidade de apresentar ao mercado de timeshare e fractional know how e expertise na comercialização e consultoria, quatro empreendedores criaram em maio deste ano em Caldas Novas (GO) o Grupo BRShare. Esta holding uniu três grandes empresas em seus segmentos, Brazilian Sharing, Time Share Brasil e Home Negócios Inteligentes. Com cerca de 20 anos de experiência, o Grupo BRShare já nasceu com um portfólio de aproximadamente 30 clientes espalhados por sete estados do País. Entre os projetos estão: Jardins da Lagoa (entregue) e Lagoa Eco Towers – Caldas Novas/GO; CTC Travel – Caldas Novas/GO; Aldeia das Águas – Barra do Piraí/RJ; Salinas Park Resort – Salinópólis/PA; Silvestre Park Resort – Rio Verde/GO; Panaquatira Beach Resort – São Luís/MA, Rio das Garças Ecoresort – Natal/RN; Mirante da Serra – Caldas Novas/GO; Guará Acqua Park – Belém/PA e Garça Acqua Park – Natal/RN.

De acordo com o Diretor Cássio Nardon, a ideia de unir esforços surgiu de uma leitura do mercado, em que percebeu-se a falta de soluções mais completas para os clientes e parceiros, que tratassem desde: a concepção do negócio, criação dos produtos, documentação legal, estudos de mercado, de viabilidade, master plan, recrutamento, seleção e educação continuada, comercialização, business inteligence, pós-vendas, cobrança, oferta de produtos de realidade virtual e aumentada, softwares, prospecção de investidores, entre outros.

Para o Diretor Guilherme Lemos a possibilidade de oferecer uma solução completa aos clientes tem sido significativa para a escolha da BRShare, pois eles percebem o valor agregado dessa equipe multi disciplinar. “A grande experiência nos maiores projetos de Time Share e Fractional no Brasil traz a solidez necessária para o aumento do marketshare de nosso grupo, estamos prevendo um crescimento na casa dos 30% para os próximos 2 anos”, sinaliza o Diretor Alessandro Gueiros.

Para o Diretor Cristiano Fiuza, o diferencial competitivo da BRShare é oferecer uma solução mais completa, com grande atenção ao pós-vendas e documentação legal, pois essa metodologia de comercialização requer um cuidado especial em relação aos contratos, regras de uso, controle de inadimplência e contenção de cancelamentos. “Temos ainda o melhor cronograma de uso de propriedades fracionadas do mercado, produto patenteado desde 2013, gratuito para nossos clientes e presente nos melhores projetos do País”, ressalta Fiuza.

A BRShare também é consultora comercializadora de Parques Temáticos, atualmente com parques em funcionamento ou em construção nos estados de Goiás, São Paulo, Minas Gerais, Rio Grande do Norte e Pará. “Investimos no segmento de parques percebendo que traria ganhos incríveis para nossos clientes, pois aumenta significativamente o fluxo de pessoas (prospects para time share e fractional) e capitaliza o cliente/parceiro rapidamente, ajudando nos custos inerentes à operação de vendas da propriedade fracionada”, lembra Cássio Nardon.

A BRShare espera atingir o crescimento de 30% até 2018 e o Diretor Lemos destaca que isto se dará através do diferencial de parceria com os clientes. “Apenas ganhamos no sucesso, ou seja, temos uma participação nas vendas, desonerando o empreendedor de gastos com consultoria até o início das vendas”, conclui Lemos.