Hotelaria de SP poderá ter apagão ou nova onda de especulação?
Mesmo com 42 mil leitos, a hotelaria de São Paulo não consegue atender a demanda em alguns dias da semana, mas os novos investimentos preocupa o setor que somente agora se recupera da especulação imobiliária ocorrida no final da década de 90
RedaçãoÚltima Atualização 20 de maio de 2025 às 10:58
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A cidade de São Paulo possui a maior oferta de leitos hoteleiros na América do Sul, mas até quando serão suficientes para atender a demanda em franca expansão (Foto: Divulgação)
A onda de especulação imobiliária em torno de hotéis que aconteceu na cidade de São Paulo no final dos anos 90 se por um lado fez surgir uma hotelaria moderna, de outro acarretou uma série de prejuízos para o setor. Muitas incorporadoras e construtoras prometiam 1% de garantia mensalmente sobre o capital investido e isto atraiu muitos pequenos investidores querendo comprar flats ludibriados com estas falsas promessas e houve uma super demanda. Em poucos anos a cidade mais do que dobrou sua capacidade hoteleira chegando próximo a 48 mil leitos. O fato de não existir na época um arcabouço jurídico para regular a questão dos flats, muitos foram construídos com o conceito residencial e as taxas de IPTU, ou mesmo água e luz eram tributadas de forma diferenciada em relação à hotelaria tradicional, o que tornou a concorrência desleal.
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Chegou-se ao absurdo de hotéis que estavam localizados no entorno da Av. Paulista, um dos metros quadrados mais caros do Brasil, e que não pagavam IPTU, pois ele era considerado residencial e a metragem de seus apartamentos era isenta deste tipo de pagamento. Houve uma série de discussões no setor e criou-se uma grande animosidade de quem era dono de flats e de hotéis e ainda hoje centenas de ações de investidores que se sentiram ludibriados por construtoras e incorporadoras estão sendo julgados e muitos tiveram causas ganhas. O resultado desta especulação é que a oferta não acompanhou a demanda, o setor hoteleiro paulistano sofreu como um todo, pois para se manterem competitivos ou mesmo garantirem a sobrevivência do próprio negócio, muitos meios de hospedagens começaram a literalmente ‘rifar a tarifa’ como única solução possível. A diária média despencou e trouxe consigo a taxa de ocupação e somente nos últimos três anos é que São Paulo começou a recuperar a diária média e a taxa de ocupação, justamente quando terminou a construção dos últimos hotéis que surgiram na onda especulativa. Para muitos dos empreendimentos que surgiram nesta época não restou outra opção senão mudar o conceito de hospedagem para longas residências, alguns viraram república de estudantes e muitos tiveram que fechar as portas e levaram consigo tradicionais hotéis paulistanos como o Danúbio.
Oferta reprimida
Com o aquecimento da economia, a recuperação do poder aquisitivo das classes C e D que aram a viajar e se hospedarem em hotéis, os incentivos governamentais e uma ampla divulgação dos atrativos turísticos da cidade de São Paulo, a situação hoje é inversa de alguns anos atrás. Mesmo possuindo 42 mil leitos a capital paulista em alguns momentos não consegue atender a demanda que continua a crescer e a tendência é aumentar ainda mais nos próximos anos com os grandes eventos que o Brasil irá sediar. Alguns especialistas já estão analisando a falta de leitos como um apagão dos hotéis paulistanos, o que dá margem para as especulações e assim iniciar mais uma nova onda de especulação imobiliária.
De acordo com dados da ABIH/SP — Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado de São Paulo, a capital paulista possui 42 mil unidades habitacionais, sendo a maior oferta da América do Sul, seguida pelo Rio de Janeiro com aproximadamente 28 mil e por Buenos Aires com 18 mil leitos. “A cidade de São Paulo fechou o ano de 2010 com uma taxa média de ocupação em torno de 70%, que reflete um mercado em equilíbrio, pois se compararmos com outras cidades no mundo com características parecidas, veremos que nossas taxas de ocupação são sensivelmente inferiores. Buenos Aires possui 76%, Nova York 82%, Tóquio 83% e Paris 86%, e em nenhuma destas o Trade Turístico ou seu Governo alertam de forma alguma como mercado saturado. Analisando as principais cidades de negócios e eventos do mundo, a cidade de São Paulo ainda apresenta uma das diárias médias mais econômicas e competitivas do globo considerando todas as faixas de preço e categoria, desde o super-econômico ao super-luxuoso. Sem considerar Buenos Aires por causa do peso desvalorizado, pode comparar a diária de um hotel midscale de São Paulo com a mesma categoria em Nova York, Berlim, Tóquio, Londres, Paris, Lisboa, Moscou, Joanesburgo e até o Rio de Janeiro que ficará constatado nossa tese”, assegura Bruno Omori, Presidente da ABIH/SP.
Segundo ele, hoje a oferta de leitos em São Paulo é suficiente para atender a demanda da Copa do Mundo de 2014, pois se somar o entorno de São Paulo num raio de 100 km, incluindo regiões como Santos-Guarujá, Guarulhos, Campinas, São José dos Campos, São Roque, Atibaia, entre outras, o número de unidades habitacionais chega a cerca de 80 mil, mas é natural que à medida que cresça a demanda a oferta tem de acompanhar. Ele prevê que a cidade de São Paulo deverá ter nos próximos quatro anos um aumento na oferta hoteleira de mais 2.500 unidades habitacionais e até 2020 uma oferta total na cidade de aproximadamente 48.500 unidades habitacionais. “Este crescimento se dará de forma natural de demanda, com projetos hoteleiros com análise de viabilidade profissional e planos de gestão hoteleira, diferentemente da década de 90 que crescera baseado no mercado imobiliário, pois tanto o pequeno investidor como as incorporadoras entenderam o funcionamento correto e coerente do mercado hoteleiro”, analisa Omori.
Bruno Omori A hotelaria paulistana fechou o ano de 2010 com uma taxa média de ocupação em torno de 70%, que reflete um mercado em equilíbrio
Nova oferta é necessária
O Consultor Diogo Canteras, Diretor-presidente da HotelInvest, acredita que no momento exista há necessidade de construções de novos hotéis na cidade de São Paulo para atender a demanda crescente. “Temos percebido que a taxa de ocupação dos hotéis em São Paulo já está perto do limite, à demanda apresenta crescimento constante, enquanto a oferta está praticamente estável há anos. Esse cenário é decorrente da evolução do Brasil em termos socioeconômicos e justifica o aumento da diária média e já temos diversos clientes que encomendaram estudos”, assegura Canteras. O Consultor e Diretor presidente da BSH International, José Ernesto Marino Neto concorda com Canteras de que existe a necessidade de se construir novos hotéis na cidade de São Paulo. “O Brasil cresce há dez anos seguidos e isso fez com que a demanda tivesse uma expansão média de 8% ao ano na cidade de São Paulo que está com uma oferta estagnada desde 2001. Obviamente que a demanda foi acomodada na oferta que estava ociosa, mas chegamos a um momento no qual o equilíbrio foi atingido. Como um hotel demora em média três anos para ser implantado e abrir ao público é possível itir que as tarifas irão subir fortemente ao longo dos próximos três anos. É o indício de que a demanda está superior à oferta e oferta adicional é necessária”, justifica José Ernesto.
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E parece que os consultores especializados em hotelaria são unânimes em afirmar que São Paulo necessita ter mais hotéis. Este é o posicionamento de Ricardo Mader, Vice-presidente executivo da Jones Lang LaSalle Hotels. “Definitivamente, a cidade de São Paulo já comporta um novo ciclo de desenvolvimento de hotéis de todas as categorias. A demanda está com um ritmo de crescimento acima de 10% ao ano, e não existe hoje praticamente nenhum hotel em construção. No momento estamos estudando a viabilidade de vários projetos, mas que ainda se encontram em fase de análises”, diz Mader. “Depois da superoferta de flats do final da década de 1990 e de dez anos sem nenhum novo hotel, a cidade de São Paulo pede mais empreendimentos hoteleiros, especialmente para atender à demanda de segunda a sexta-feira”, acrescenta o Consultor Caio Sérgio Calfat, Diretor presidente da Caio Calfat Real Estate Consulting.
Caio Calfat: “O manual do Secovi-SP deverá nortear e alertar o mercado sobre os riscos e os malefícios que uma nova onda de especulação imobiliária pode trazer”
Mas segundo Calfat, para se construir novos hotéis em São Paulo é necessário superar dois grandes problemas: o preço dos terrenos e a forma de financiar estes hotéis. “Os terrenos nas regiões mais nobres da cidade – onde se situa grande parte de nosso parque hoteleiro – estão extremamente valorizados e torna-se mais atraente ao mercado imobiliário construir escritórios e residências nestas áreas, visto que os valores de venda e locação destes produtos também estão sobrevalorizados. Acredito que a solução vai ser a construção de hotéis em bairros de padrão médio e médio-baixo, com forte atividade econômica, que ofereçam setores de compra e gastronomia e, principalmente, geradores de demanda hoteleira. Bairros como Jabaquara, Mooca, Interlagos, Limão, Casa Verde, Barra Funda, são bons exemplos. Em relação às formas de financiar a construção destes hotéis existe o programa Pró-Copa do BNDES que é uma ótima alternativa, mas há obstáculos a serem superados, especialmente em relação às garantias a serem oferecidas. Os bancos particulares podem ser uma opção, mas não oferecem as mesmas condições de atratividade”, analisa Calfat. O Consultor José Ernesto além de enumerar as dificuldades apresentadas por Calfat, insere também uma outra questão: a dificuldade de negociar acordos com companhias hoteleiras que alinhem seus interesses aos dos investidores. A competição dos projetos hoteleiros com outros empreendimentos imobiliários (comerciais e residenciais) também é um obstáculo e é lembrada por Canteras.
Diogo Canteras: – “A taxa de ocupação dos hotéis em São Paulo já está perto do limite”
Fator Copa do Mundo
Ainda que controversa a situação se São Paulo terá ou não estádios para receber a Copa do Mundo de Futebol de 2014, isto por se só é um motivador para se construir novos hotéis? Canteras diz que não é, ou pelo menos não deveria ser. “Hotéis devem ser encarados como um investimento sustentável de longo prazo, que traga retornos financeiros reais para seus investidores. Empreendimentos não devem ser construídos apenas para suprir um pico de demanda específico como um evento esportivo”. José Ernesto é enfático em dizer que “a Copa do Mundo não é razão para construção de hotéis. É um evento de curta duração. Em um negócio de capital intensivo e com retorno a longo prazo como a hotelaria a Copa do Mundo não é motivo para atrair investimentos em hotéis”. Já para Mader depende da vocação turística de cidade. “Não há dúvida que a Copa do mundo é um excelente fator de promoção de um destino, através da grande exposição que existe na mídia. Cidades como Rio de Janeiro, Salvador e Recife podem se beneficiar significativamente com a Copa do Mundo”. Calfat já tem uma opinião diferente e diz que a “Copa de 2014 é um ótimo acelerador do processo de construção de hotéis, pois o Brasil precisa de hotéis devido ao seu crescimento econômico, ao parque hoteleiro amador e familiar em sua grande maioria, à interiorização das empresas, às dimensões continentais, ao insuficiente sistema de transportes. A Copa só vem acelerar este processo de desenvolvimento de novos hotéis por todo o País, especialmente nas cidades-sede”.
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Risco da especulação imobiliária
Diante da necessidade de São Paulo ter mais hotéis para atender a demanda crescente pode haver o risco da especulação imobiliária como ocorreu em 90? Mader acredita que sim. “O brasileiro continua motivado a investir em imóveis, e os incorporadores já estão considerando voltar a desenvolver os produtos Condo Hotéis. Na verdade, em algumas cidades onde não houve um grande desenvolvimento deste produto no final da década de 90, já estão ocorrendo novos lançamentos”. O Consultor José Ernesto diz que hoje já não se ite o que ele considera de loucura coletiva que ocorreu entre 1996 e 2000 com a especulação na cidade de São Paulo e que os investidores se mostram mais cautelosos. “O condomínio tem sido utilizado como veículo de investimentos há quatro décadas para atrair investimentos em hotéis. Ainda que haja percepção de que hotelaria voltou a ser um bom negócio o investidor está mais sofisticado e mais experiente. Essa é a razão pela qual poucos incorporadores imobiliários se aventuraram a voltar a esse mercado. Os investidores desejam que todos os players estejam com os interesses alinhados com eles, mas ainda não se encontrou uma fórmula que traga esse resultado. O mercado está procurando um caminho e em breve novidades deverão surgir”. Uma novidade que Canteras já adianta é que os hotéis de investidores pulverizados (apart-hotéis, condo-hotéis, condo-resorts e fundos imobiliários de hotéis) hoje são todos entendidos legalmente como produtos de investimento. Em virtude disso, se não apresentarem uma rentabilidade razoável, podem até ser devolvidos aos incorporadores por força do Código do Consumidor. “No Secovi/SP — Sindicato da Habitação de São Paulo, existe um Grupo de Trabalho elaborando um Manual de Regulação e Melhores Práticas para esses Hotéis de Investidores Pulverizados e esse manual deverá estar pronto ainda neste semestre. Isso não é uma garantia que não existirá uma nova onda de especulação imobiliária com apart-hotéis, mas será um obstáculo considerável”, mensura Canteras.
O Consultor Calfat que é o Coordenador da Diretoria do Núcleo Hoteleiro e Imobiliário-Turístico do Secovi/SP, diz que este manual deverá nortear e alertar o mercado sobre os riscos e os malefícios que uma nova onda de especulação imobiliária pode trazer. “Este manual tem o objetivo de minimizar os problemas ocorridos nas gerações anteriores – seja em aspectos jurídicos, seja em detalhes técnicos, mercadológicos e de definição de produtos –, sugerindo normas de conduta e orientação aos participantes deste processo: incorporadores, redes hoteleiras, imobiliárias e investidores pulverizados”.
José Ernesto: “O custo dos terrenos e a dificuldade de negociar acordos com companhias hoteleiras que alinhem seus interesses aos dos investidores podem dificultar os novos hotéis na cidade de São Paulo”
Terceira geração de flats
Em função da dificuldade para a obtenção destes financiamentos, surge o condo-hotel – a terceira geração de flats para investidores pulverizados – que começa a ocorrer em todo o País e que no ponto de vista de Calfat é uma tendência que chegou para ficar e isto é norteará o rumo da hotelaria brasileira nos próximos anos, principalmente na cidade de São Paulo. Segundo ele, há uma nova hotelaria se estabelecendo no País e várias redes internacionais importantes chegam e se estabelecem, arquitetos de hotéis de todo o mundo oferecem seus serviços, empresas de consultoria hoteleira montam escritórios por aqui. Para entrar nesta concorrência em condições equilibradas, as redes nacionais se aprimoram, acontecem algumas fusões entre boas empresas, os contratos entre redes hoteleiras e investidores evoluem, apresentando maior comprometimento entre as partes, afinal o risco do País diminuiu verticalmente. “Penso que aremos rapidamente a ter a maioria dos hotéis no País com bandeiras e gestão de redes profissionais (hoje somente 10% respondem por este universo), como nos países mais avançados. O turismo interno cresce muito, com a ascensão social dos brasileiros de todas as classes sociais, o que aponta para um acentuado crescimento do turismo de lazer, há muito tempo em discreta evolução e há crescimento em todas as vertentes de turismo: o de negócios e eventos, o de lazer, o de esportes, o cultural, etc..”, conclui Calfat.
Ricardo Mader: “Pode haver o risco da especulação imobiliária paulistana como ocorreu em 90”
