O BNDES possui R$ 1 bilhão para modernizar e ampliar a hotelaria nacional, mas existem exigências rígidas para contrair este empréstimo que é a melhor opção existente no mercado
RedaçãoÚltima Atualização 21 de maio de 2025 às 11:50
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O BNDES — Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social criou em janeiro de 2010 o projeto ProCopa Turismo, visando investimentos de R$ 1 bilhão na ampliação e modernização da hotelaria nacional para se preparar para receber os visitantes na Copa do Mundo de futebol de 2014. O programa inédito possui vigência até dezembro de 2012, data limite para que os projetos dêem entrada no Banco, mas como se trata de dinheiro público, às exigências devem ser cumpridas à risca. Neste aspecto, algumas críticas são feitas por alguns investidores ou hoteleiros e muitos fazem sem ao menos conhecer a fundo o Programa e outros por não se enquadrarem nas exigências ou não apresentarem garantias. “O BNDES é um banco de fomento, mas é muito zeloso com o seu patrimônio. O dinheiro do BNDES é um dinheiro que é emprestado a juros subsidiados, mas que tem que voltar ao banco para financiar outros projetos. Em virtude disso, o Banco é sim muito exigente na análise do cadastro dos tomadores e na análise das garantias oferecidas (que tem que ter um valor 30% superior ao montante do empréstimo). É verdade que é um processo burocrático, ao qual a maioria das empresas hoteleiras não está habituada, mas é a melhor alternativa do mercado. O grande problema tem sido a incerteza no tempo de liberação dos recursos pelo banco, mesmo depois de todo o processo aprovado. Esse é um tópico que mereceria uma atenção especial do Banco”, avalia Diogo Canteras, Consultor e Diretor da HVS Global Hospitality Services e que auxiliou na formatação do ProCopa.
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No caso de operações diretas com o BNDES, é preciso enviar ao Banco uma Consulta Prévia, cujo modelo pode ser encontrado no site do Banco. As informações prestadas, que incluem dados contábeis, permitem que seja feita a análise de risco de crédito e estabelecido o limite de crédito do Postulante. “Toda a praxe bancária é seguida: além de uma situação cadastral impecável, de uma boa situação contábil e de garantias reais equivalentes a 130% do valor do financiamento, o BNDES exige que o Hotel obtenha o Certificado de Habilitação para Obtenção de Recursos, emitido pelo Ministério do Turismo, e seja uma empresa com sede no Brasil”, explica o Economista do Departamento de Cultura, Entretenimento e Turismo do BNDES, Job Rodrigues.
Garantias e burocracias
Uma das grandes reclamações de hoteleiros e investidores que não conseguem este empréstimo é com relação às garantias e que ela poderia ser evolutiva, ou seja, à medida que a edificação fosse sendo levantada, aumentava a garantia. A Vice-presidente sênior da Jones Lang LaSalle Hotels, Manuela Gorni concorda que o ProCopa é um grande avanço e incentivo do governo para ampliação e modernização da hotelaria nacional, mas às garantias da forma que são exigidas, ou seja, 130% do valor do empréstimo, inviabiliza que pequenos e médios investidores e hoteleiros tenham o. “A garantia evolutiva foi uma das alternativas estudadas na formatação do ProCopa em relação à garantia real, pois ela possibilita dar o próprio fluxo de caixa futuro dos hotéis como garantia (como o BNDES faz, por exemplo, com os cinemas). A verdade é que faz muito tempo que o setor hoteleiro não trabalha com empréstimos. Essa mudança de cultura leva tempo e dá um pouco de trabalho, mas vale a pena”, garante Canteras.
Segundo ele, o empréstimo do ProCopa tem os limites impostos pela própria condição macro-econômica do País. As condições variam entre 6,9% (micro, pequenas e médias empresas) e 8,8% (grande empresa), além do spread de risco. Apresentadas certificações energéticas e ambientais, as taxas podem cair a 6,9% no caso de grandes empresas. Os prazos para pagamento podem chegar a até 18 anos (no caso de construção de empreendimentos classificados como hotéis sustentáveis). “São prazos que estão entre os maiores praticados pelo BNDES e equivalem aos que o Banco destina a empreendimentos mais intensivos de capital e de longa maturação, como os de energia elétrica e infraestrutura logística, o que demonstra a prioridade com que o tema está sendo tratado”, assegura Rodrigues. “É injusto se comparar as condições de empréstimo do BNDES com empréstimos nos Estados Unidos ou no Japão. Nesses países é possível se conseguir empréstimos a juros de 3% ao ano, com um prazo de 30 anos, tendo como única garantia o próprio projeto. Esse tipo de empréstimo efetivamente alavanca o setor, mas não é a nossa realidade macro-econômica. Tudo leva a crer que, no futuro, o País tende a ter condições de financiamento semelhantes às internacionais, mas no momento o ProCopa é o que se pode conseguir de mais vantajoso para o setor”, complementa Canteras.
O Consultor da BSH International, José Ernesto Marino Neto concorda que o ProCopa é uma linha de financiamento que apresenta características mais próximas das necessidades do investidor hoteleiro, mas não significa que sejam ideais. “Na verdade a taxa de juros no Brasil é muito alta e isso prejudica um negócio como a hotelaria que é de capital intensivo. Existe um histórico de alguns empréstimos contraídos pelo setor hoteleiro que se tornaram inadimplentes e isto maculou a atividade junto ao BNDES que tem histórico de trabalhar com atividades de geração de resultados menos arriscados do que a hotelaria”, lembra Marino.
Canteras – “O empréstimo do BNDES é um processo burocático, ao qual a maioria das empresas hoteleiras não está habituada, mas é melhor alternativa do mercado”
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Pleiteando o financiamento
Podem pleitear financiamento no âmbito do BNDES ProCopa Turismo hotéis de cidades de qualquer região do País, sendo que as cidades-sede e as demais capitais poderão realizar operações diretamente com o BNDES em pedidos a partir de R$ 3 milhões. Para as outras cidades, o financiamento direto será em projetos a partir de R$ 10 milhões. Projetos fora desses patamares serão classificados como operações indiretas, realizadas por meio de um agente financeiro intermediário.
Mas na prática como funciona a solicitação deste empréstimo, às garantias e as taxas de juros cobradas. O postulante ao empréstimo num primeiro momento não precisa apresentar balanços auditados, mas a de contrato de financiamento com o BNDES sempre inclui a exigência de apresentar anualmente demonstrações financeiras auditadas. “O único o necessário para a apresentação de um pleito ao BNDES é o envio, por Sedex, da Consulta Prévia, cuja elaboração é simples e pode ser feita por qualquer executivo da Postulante, dispensando completamente a atuação de consultores. A avaliação da Consulta Prévia, que inclui análise de risco e exame preliminar do Projeto, ocorre em 30 dias. Caso o pleito seja enquadrado, a partir de então a Postulante tem 60 dias de prazo para enviar o Projeto completo, bem como sua projeção econômico-financeira. Uma vez recebido o Projeto, os analistas do BNDES têm prazo de 60 dias para encaminhar o pleito para decisão da diretoria do Banco. Se aprovado, o financiamento deve ser contratado, o que exige em média duas semanas. Em linhas gerais, entre a apresentação de um pleito e a contratação do financiamento transcorre um prazo de seis meses. Os recursos são liberados de acordo com a execução do projeto, sendo que a primeira liberação ocorre posteriormente à contratação”, assegura o economista Rodrigues.
Carteira de R$ 415 milhões
Segundo ele, o programa BNDES ProCopa Turismo conta, até o momento, com uma carteira de R$ 415 milhões. Desse total, R$ 178,5 milhões já estão aprovados e contratados. “A contratação é a última etapa por que a um projeto no BNDES, quando pode ter início o cronograma de desembolsos que nunca são efetuados em uma única parcela: eles são concomitantes ao andamento dos projetos”.
Do montante previsto para empréstimo no valor de R$ 1 bilhão, até agora somente três investidores conseguiram e um é Eike Batista que teve R$ 146,5 milhões liberados para a reforma do Hotel Glória no Rio de Janeiro. Os outros dois financiamentos liberados foram para a Construtora Galwan executar um hotel Ibis, no bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro no valor de R$ 20,3 milhões e outro Ibis em Copacabana, também no Rio de Janeiro, no valor de R$ 11,6 milhões. “Os demais R$ 236,5 milhões referem-se a pedidos em análise. Considerando a carteira total (projetos contratados e em análise), é possível afirmar que 64% dos pedidos são para construção de novos empreendimentos e 36% para reforma de unidades já existentes. Em termos geográficos, 45,5% dos pleitos, totalizando 37% do valor, são para as regiões Nordeste, Norte e Centro-Oeste. As regiões Sul e Sudeste participam com 54,5% dos pedidos, que correspondem a 63% dos valores em carteira até agora”, ressalta o economista Rodrigues.
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Hotel sustentável
O que muitos hoteleiros ou investidores não perceberam até agora é que investir num hotel sustentável além de gerar uma grande economia e redução de custos operacionais, também é vantajoso na hora de contrair o financiamento do BNDES. As empresas que apresentam certificações de eficiência energética e de sustentabilidade ambiental dos empreendimentos podem usufruir de condições financeiras mais favoráveis. Da verba emprestada, até agora quase R$ 200 milhões se destinaram a projetos hoteleiros com melhorias ambientais. Empreendimentos que não apresentem as certificações de eficiência energética ou sustentabilidade podem ser financiados pelo BNDES, mas não terão o às condições diferenciadas do programa BNDES ProCopa Turismo. Exemplo disso é que, para a construção de um hotel novo, se não houver certificações, o prazo é de 10 anos, mas se as certificações forem apresentadas, porém, os prazos podem chegar a 18 anos. Quanto às taxas, podem ser diminuídas em até 1,8% ao ano, se for apresentada certificação sustentável.
Cabe ressaltar que as certificações são exigidas para o empreendimento, não para o projeto e que elas serão fiscalizadas e credenciadas pelo Inmetro. Dessa forma, os projetos podem ser apresentados ao BNDES antes de a empresa ter obtido as certificações. Uma vez contratado o projeto, se as certificações foram apresentadas, ele será enquadrado nas condições do ProCopa Turismo.
Marino Neto – “A taxa de juro de juros no Brasil é muito alta e isso prejudica um negócio como a hotelaria que é de capital intensivo”
Para a contratação de fianciamento no caso de novos hotéis, o Projeto arquitetônico e complementares, precisarão ser entregues na primeira avaliação e primeira ocumentação envidas ao BNDES? Ou somente é necessários memoriais escritos?
Para a contratação de fianciamento no caso de novos hotéis, o Projeto arquitetônico e complementares, precisarão ser entregues na primeira avaliação e primeira ocumentação envidas ao BNDES? Ou somente é necessários memoriais escritos?